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遇到房产定金纠纷和合同纠纷,怎么办?
遇到房产定金纠纷和合同纠纷,怎么办?
浏览量:940 上传更新:2019-05-29

依据房产定金纠纷经常遇到的有关问题,发生定金合同纠纷应按以下处理规矩解决。

(一)定金罚则的适用规矩。我国合同法第115条对定金是这样规矩的:“当事人能够依照《中华人民共和国担保法》约好一方向对方给付定金作为债款的担保。债款人实行债款后,定金应当抵作价款或许回收。给付定金的一方不实行约好的债款的,无权要求返还定金;收受定金的一方不实行约好的债款的,应当双倍返还定金。”

(二)实践交给定金数额多于或许少于约好数额处理规矩。定金合同签定后,假如应当交给定金的一方实践交给的定金数额多于或许少于约好数额,依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》第119条规矩视为改变定金合同;收受定金一方提出异议并回绝承受定金的,定金合同不生效。担保法规矩,定金合同自从实践交给定金之日起生效。已然定金合同尚未生效,所以当然不能强制付出。但定金合同作为买卖合同的从合同,交给定金又是主合同项下的义务。笔者认为对未付出定金的,能够催告实行,仍不实行能够革除合同。

(三)拖延实行或许其他违约行为处理规矩。最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》第120条规矩“因当事人一方拖延实行或许其他违约行为,致使合同意图不能完成,能够适用定金罚则。但法令还有规矩或许当事人还有约好的除外”。因此,实践中假如当事人一方推迟实行合同的,应当依照推迟实行部分所占合同约好内容的比例,适用定金罚则。

(四)合同部分实行时的处理规矩。定金是担保的方式之一,作用是指担保主合同债款的实行,那么,其担保的范围应当是悉数债款。悉数不实行的,当然适用定金罚则,部分不实行,其不实行的部分仍在担保范围之内,定金的效能对其仍具约束力,依照公平准则,部分不实行部分,应当适用定金罚则。当事人一方不完全实行合同债款,应当依照未实行部分与占整个合同的比例,计算未实行部分的定金额,适用定金罚则。所以,笔者认为那种认为合同部分实行不适用定金罚则的观念是差错的。

(五)未按合同交给定金的处理规矩。两边当事人确认了定金条款和数额后,定金合同并不立即生效,以当事人实践交给定金为准,但在具体执行过程中一方未付出定金,该合同不行强制执行,那么回绝交给定金的当事人是否应该承当缔约过失职责呢?笔者认为当事人不因定金合同的不生效而产生缔约过失职责。一起也不能认定当事人违约,更不能裁判当事人承当违约职责。假如另一方当事人也未建议定金,因为定金合同不生效,则视为两边均抛弃定金约好的条款和数额担保的权利。

(六)合同中既约好定金又约好违约金的处理规矩。《合同法》第116条规矩:“当事人既约好违约,又约好定金的一方违约时,对方能够挑选适用违约金或许定金条款。”从本条规矩能够看出,合同当事人既约好了违约金,又约好了定金的情况下,假如一方违约,对方当事人能够挑选适用违约金或许定金条款,即对方享有挑选权,能够挑选适用违约金条款,也能够挑选适用定金条款,但二者不能并用。现实中,有些当事人在合同中既约好违约金,也约好定金,在一方违约时,对方要求违约金与定金条款并用。挑选适用违约金条款或定金条款,就能够达到补偿因违约遭到丢失的意图;违约金相当于一方因为对方违约所形成的实践丢失。一般说来,守约方依据违约金条款,就能够补偿自己因对方违约所形成的丢失。当然,在定金条款对守约方有利时,守约方也能够适用定金条款,依照定金罚则补偿自己的丢失。

(七)订约好金的处理规矩。主合同建立与否,定金合同均有效。最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》其间对订约好金问题做出了详细、清晰的规矩。该解说第115条规矩:“当事人约好以交给定金作为缔结主合同的担保的,给付定金的一方回绝缔结主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方回绝缔结主合同的,应当双倍返还定金。” 本条是敌对约好金作的解说,立约好金也被称为订约好金,实践中假如当事人违背立约好金的应当依照担保法第89条的规矩进行处理。

(八)解约好金的处理规矩。关于解约好金的适用,实践中存在疑问。定金交给后,交给定金的一方能够依照合同的约好以丧失定金价值而革除主合同,收受定金的一方能够双倍返还定金为价值而革除主合同。笔者认为实践中一些当事人以承当定金为价值要求革除合同的应当准许。假如另一方当事人起诉到法院要求实践实行合同,人民法院应当驳回,此刻,对主合同不能强制实行。而适用定金处分后,并不扫除有丢失的一方要求对方损害赔偿,在守约方当事人丢失大于定金收益的情况下,承当了定金的当事人仍然应承当赔偿职责,能够依据合同法第97条规矩确认合同革除后的赔偿职责。

(九)不适用定金罚则情形。因不行抗力、意外事件致使主合同不能实行的,不适用定金罚则。本法所说的不行抗力,是指不能预见,不能防止并不能克服的客观情况。依据上述法令条文表现的准则,假如合同完全因不行归责两边当事人之事由的不行抗力或意外事件致使合同不能实行时,定金应当返还。已然两边皆无差错,均应免责,互不赔偿亦不需赏罚,故定金应予返还。假如是不行抗力或意外事件部分影响合同的实行时,应对其作部分免责,其他则按一方差错未实行合同的规矩处理。当事人拖延实行后发生不行抗力或意外事件的,不能革除职责。

(十)第三人的差错导致合同不能实行适用定金罚则。凡当事人在合同中清晰约好给付定金的,在实践交给定金后,如一方不实行合同除有关法定免责的情况外,即应对其适用定金罚则。因合同关系以外第三人的差错导致合同不能实行的,除该合同还有约好外,仍应对违约方适用定金罚则,合同当事人一方在承受定金处分后,可依法向第三人追偿。

总归,只有准确认识和全面掌握法令及司法解说关于定金合同的规矩有关规矩,并在实践交易中依法签定、实行定金合同,才能防止定金合同漏洞,预防定金合同纠纷发生,这对促进资金流通和商品流通,确保债款完成和交易安全,均具有十分重要的意义。


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